- 권리금은 시설·거래처·영업 노하우·상권 이점 등의 가치를 넘겨받는 대가로 보증금·차임과 별도로 지급하는 금전이다.
- 상가건물 임대차보호법은 2015년 개정을 통해 임차인의 권리금 회수기회를 법으로 보호하고 있다.
- 다만 대규모점포나 국유·공유재산 상가건물 등은 이 보호 규정에서 제외되므로 계약 전 해당 여부를 확인해야 한다.
권리금이란 무엇인가
권리금이란 상가건물에서 영업하는 사람 또는 영업하려는 사람이, 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘겨받거나 이용하는 대가로 보증금과 차임 외에 별도로 지급하는 금전 등을 말한다. 쉽게 말해 임대차 계약 자체와는 별개로, 기존 임차인이 쌓아온 가게의 가치를 신규 임차인이 사들이는 개념이다. 이때 체결하는 계약을 “권리금 계약”이라고 부르며, 신규 임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 약정하는 형태다.
권리금의 3가지 종류
권리금은 성격에 따라 시설권리금, 바닥권리금(위치권리금), 영업권리금 세 가지로 나뉜다. 시설권리금은 인테리어·집기·설비 등 기존에 갖춰진 시설의 가치를 인정하는 항목이고, 바닥권리금(위치권리금)은 상권의 입지 자체가 가진 이점에 대한 대가다. 영업권리금은 그동안 쌓아온 단골, 거래처, 매출 실적 같은 영업상의 무형 가치를 뜻한다. 실제 협상에서는 이 세 가지가 뒤섞여 하나의 금액으로 제시되는 경우가 많으므로, 어떤 항목이 얼마나 반영됐는지 항목별로 나눠 물어보는 편이 협상에 도움이 된다.
권리금 계약과 임대차 계약은 별개
권리금 계약은 임대차 계약과는 법적으로 별도의 계약이다. 임대인과 맺는 임대차 계약, 그리고 기존 임차인과 맺는 권리금 계약이 각각 독립적으로 존재한다는 뜻이다. 그래서 권리금은 원칙적으로 새로운 임차인이 될 사람이 기존 임차인에게 지급하는 것이 일반적이고, 임차인이 임대인에게 권리금 지급을 직접 요구할 수는 없다. 임대인의 권리금 반환 의무도 마찬가지로, 반환 약정 등 특별한 사정이 있는 경우에만 인정된다.
임차인의 권리금 회수기회, 법으로 보호받는다
상가건물 임대차보호법은 2015년 개정되면서 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 규정을 새로 만들었다. 이에 따라 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다. 이 보호 규정은 보증금액과 상관없이 모든 상가 임대차에 적용된다는 점이 핵심이다. 또한 이 조항은 강행규정이라, 계약서에 “권리금을 인정하지 않는다”는 특약을 넣어도 법적 효력이 없다.
권리금 보호가 적용되지 않는 경우
모든 상가에 권리금 보호 규정이 적용되는 건 아니다. 대규모점포·준대규모점포(전통시장은 제외)나 국유·공유재산인 상가건물은 이 보호 규정의 적용을 받지 않는다. 계약 전에 내가 들어가려는 상가가 이런 예외에 해당하는지 미리 확인해야, 나중에 권리금을 돌려받지 못하는 상황을 예방할 수 있다. 또한 임차인의 차임 연체액이 3기에 달한 경우에는 임차인 스스로 권리금 회수기회 보호를 주장할 수 없게 되므로, 임차 기간 중 임대료 연체 관리도 권리금 보호와 무관하지 않다.
권리금 회수를 방해받았다면
임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위를 해서 임차인에게 손해가 발생했다면, 임대인은 그 손해를 배상할 책임을 진다. 다만 손해배상액에는 상한이 있는데, 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 이 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로, 분쟁이 생겼다면 시기를 놓치지 않는 게 중요하다. 다만 임대인에게도 정당한 사유는 인정된다. 신규 임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없거나, 임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 등 정당한 사유가 있다면 임대인은 계약 체결을 거절할 수 있다. 이때 임차인은 신규 임차인의 보증금·차임 지급 자력 등 관련 정보를 임대인에게 제공할 의무가 있다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 권리금 종류 | 시설·바닥(위치)·영업권리금 중 어떤 항목이 포함됐는지 구분 |
| 보호 대상 여부 | 대규모점포·국유(공유)재산 상가 등 예외 해당 여부 확인 |
| 계약 형태 | 임대차 계약과 별도의 권리금 계약서 작성 여부 |
| 표준계약서 활용 | 국토교통부·법무부 협의로 마련된 표준권리금계약서 참고 가능 |
| 차임 연체 이력 | 연체 3기 이상이면 권리금 보호 주장 불가에 유의 |
권리금은 임대인한테 받는 건가요, 기존 임차인한테 받는 건가요?
권리금은 원칙적으로 새로운 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 금전이다. 임차인이 임대인에게 권리금 지급을 직접 요구할 수는 없다.
임대인이 권리금 받는 걸 막으면 어떻게 되나요?
임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서 손해가 발생하면, 임대인은 손해를 배상할 책임이 있다. 다만 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
모든 상가가 권리금 보호를 받나요?
아니다. 대규모점포·준대규모점포(전통시장 제외)나 국유·공유재산인 상가건물은 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다.
권리금 계약서를 따로 써야 하나요?
그렇다. 권리금 계약은 임대차 계약과는 별도의 계약이므로 따로 작성하는 것이 원칙이다. 국토교통부가 법무부와 협의해 정한 표준권리금계약서를 참고할 수 있다.
차임을 연체하면 권리금을 못 받나요?
임차인의 차임 연체액이 3기에 달하면 권리금 회수기회 보호를 주장할 수 없게 된다. 임차 기간 중 연체 관리에 유의해야 하는 이유다.
손해배상을 청구할 수 있는 기간이 정해져 있나요?
있다. 임차인의 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다.