상가 임대차 계약 체크리스트 — 대항력·환산보증금

상가를 계약할 때 위치와 임대료만 보면 절반만 본 것입니다. 정작 보증금을 지키고 장사를 이어갈 권리는 상가건물임대차보호법(상임법)이 결정하는데, 여기엔 환산보증금·대항력·확정일자 같은 용어가 얽혀 있습니다. 이걸 모르고 계약하면 건물주가 바뀌었을 때 쫓겨나거나 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다. 계약 전 반드시 확인할 것을 정리했습니다.

먼저 — 상임법이 적용되는지 확인

상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 임대차에 적용됩니다. 다만 무조건 다 적용되는 건 아니고, 원칙적으로 지역별 환산보증금 기준액 이하의 임대차에 적용됩니다.

환산보증금 계산법

환산보증금 = 보증금 + (월 차임액 × 100)

예를 들어 보증금 5,000만원 + 월세 200만원이면, 환산보증금은 5,000만 + (200만 × 100) = 2억 5,000만원입니다. 계산할 때 부가가치세와 관리비는 제외합니다.

2023년 2월 21일 기준 서울특별시의 상임법 적용 환산보증금 기준은 9억 원 이하입니다. (지역마다 기준이 다르므로 해당 지역 기준을 확인해야 합니다.)

대항력 — 건물주가 바뀌어도 버티는 힘

대항력은 임대인이 바뀌어도 새로운 소유자에게 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖추면 새 건물주가 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, “건물 샀으니 나가라”는 요구를 막을 수 있습니다.

발생 시점: 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 발생합니다.

유지 조건: 대항력을 취득하고 유지하려면 건물의 인도와 사업자등록 요건을 계속 유지해야 합니다.

⚠️ 꼭 확인할 것 — 사업자등록상의 지번이 임대차계약서상의 지번과 일치해야 대항력을 갖춥니다. 주소가 어긋나면 대항력이 인정되지 않을 수 있으니 계약서와 등록 주소를 반드시 맞춰야 합니다.

우선변제권 — 보증금을 먼저 돌려받는 힘

대항력만으로는 부족합니다. 건물이 경매·공매에 넘어갔을 때 보증금을 지키려면 우선변제권이 필요합니다.

• 발생 요건: 대항력 요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 발생합니다.
• 효과: 상가건물이 경매·공매될 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받습니다.

소액임차인 최우선변제

보증금이 소액인 임차인은 더 강하게 보호됩니다. 대항력 요건만 갖추면 확정일자 없이도 보증금 중 일정액을 최우선 변제받을 수 있습니다. 단 최우선변제 금액은 상가건물 가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다.

계약 전 체크리스트