분양상가 수익률 보장 계약해제 — ‘연 7% 기대’는 안 되고 ‘확약’은 된다

광고 문구 한 줄에서 분쟁이 시작된다

점포를 직접 운영하든 임대를 줄 생각이든, 분양상가 계약 앞에서는 수익률 문구가 가장 크게 눈에 들어온다. 분쟁이 터지는 문구도 거의 정해져 있다. 분양상가 계약 시 ‘XX년간 임대수익 100% 보장’ 또는 ‘프랜차이즈 입점 확정’ 등의 광고 문구가 문제되는 경우가 많다. 약속한 임대수익이 나오지 않았을 때 계약을 되돌릴 수 있느냐가 쟁점이다.

어디까지가 허위이고 어디까지가 홍보인가

법원은 문구의 강도를 구분해서 본다. 단순히 ‘연 7% 수익’, ‘안정적인 임대수익 기대’ 같은 과장된 표현이나 일반적인 홍보 문구만으로는 계약 취소 사유로 인정받기 어렵다. 반면 구체적인 약속이 문서에 남아 있다면 사정이 다르다. 법원은 분양계약서의 ‘월세 보장 위반 시 계약 무효’ 조항, 임대확약서, 임대차계약서 등을 종합하여 수익 보장 약정의 구속력을 판단한다.

취소가 인정된 사례

실제로 어디까지 인정됐는지 보면 기준이 선명해진다. 시행사나 분양대행사의 허위·과장 광고가 기망행위로 인정되면 분양계약 취소 및 납입금 반환이 가능하다. 대법원 2016다202060 판결에서 실제 임대수익의 8배를 부풀려 광고한 행위는 기망행위로 인정되어 계약 취소 및 분양대금 반환이 판결되었다. 하급심에서도 약속 불이행이 문제된 사례가 있다. 임대수익 보장을 확약했음에도 불이행 시, 법원은 계약 취소를 인정하고 납입금 전액 반환을 판결한 대전고등법원 사례가 있다. 법원이 이렇게까지 판단하는 이유도 분명하다. 상가 분양에서 ‘수익성’은 계약 체결 여부를 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나로 법원이 판단한다.

법적 근거와 시한

취소의 법적 뼈대는 민법에 있다. 민법 제110조는 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있도록 규정하며, 민법 제109조는 착오에 의한 의사표시 취소를 규정한다. 중요한 건 기한이다. 취소권은 민법 제146조에 따라 기망 사실을 안 날로부터 3년, 계약한 날로부터 10년 이내에 행사해야 한다. 수익이 안 나온다는 걸 알았는데도 시간을 끌면 취소권 자체가 사라질 수 있다.

계약서에 없으면 이야기가 달라진다

광고와 상담에서 들은 약속이 전부 계약 내용이 되는 건 아니다. 분양 계약서에 임대수익 보장 내용이 명시되지 않았다면, 분양 광고는 청약의 유인으로 판단되어 계약 불이행 책임을 묻기 어려운 경우가 있다. 책임 주체도 쉽게 정해지지 않는다. 분양대행사 직원의 설명이 곧바로 시행사의 책임으로 연결되는 것은 아니며, 직원의 권한 범위와 시행사의 인지 여부 등을 입증해야 한다. 상담원이 구두로 해준 말만 믿고 계약서는 그대로 서명하면, 나중에 그 말의 효력을 따지는 데 어려움을 겪을 수 있다.

취소되면 어떻게 정리되나

취소가 확정되면 서로 받은 걸 돌려주는 구조다. 계약이 취소되면 민법 제741조의 부당이득 반환 법리에 따라 분양회사는 분양대금을, 수분양자는 상가를 돌려주어야 한다. 여기에 별도 청구도 가능하다. 분양대행사나 상담원의 거짓 설명으로 인한 손해가 있다면 민법 제750조에 따른 손해배상을 함께 청구할 수 있다.

증거가 곧 승패다

허위 설명을 들었다는 사실보다 그걸 증명할 자료가 있느냐가 결과를 가른다. 상담 녹취, 문자메시지, 카카오톡, 수익률 분석표, 확약서, 계약서 특약 등은 수익보장 약정의 존재 및 기망행위를 입증하는 중요한 증거가 된다. 상담 내용은 문자나 메신저로 남기고 받은 자료는 따로 보관해두는 게 안전하다.

분양 상담을 받아보려는 예비 창업자들을 보면, 자리를 볼 때 유동인구와 경쟁 점포부터 확인하면서도 정작 분양 수익률 문구는 그대로 믿고 넘어가는 경우를 자주 봅니다. 수익률이 얼마라는 말보다 그 약속이 계약서 어디에 적혀 있는지부터 확인해두시길 권합니다.

보장액만큼 분양가가 부풀려졌을 수 있다

수익 보장 자체가 가격에 녹아 있는 경우도 있다. 임대수익 보장제가 적용된 상가 중에는 보장액만큼 분양가가 부풀려져 주변 시세보다 비싸게 판매된 사례가 있다. 보장 기간이 끝난 뒤 수익이 급락할 수 있어서, 보장 조건만 보지 말고 분양가가 주변 시세 대비 적정한지도 따져봐야 한다.

등기까지 끝났다면

등기가 완료된 경우에도 계약 취소나 해제 가능성은 있으나, 원상회복과 제3자 권리관계 문제로 복잡하여 손해배상 청구를 병행하는 것이 현실적일 수 있다. 이미 소유권이 넘어갔거나 담보가 설정됐다면 되돌리는 과정이 훨씬 복잡해진다는 뜻이다.

자주 묻는 질문

'연 7% 수익'이라는 광고만 믿고 계약했는데 취소할 수 있나요?

어렵다. 단순히 과장된 표현이나 일반적인 홍보 문구만으로는 계약 취소 사유로 인정받기 어렵다.

취소는 언제까지 할 수 있나요?

기망 사실을 안 날로부터 3년, 계약한 날로부터 10년 이내에 행사해야 한다.

상담원이 구두로 수익을 보장한다고 했는데 계약서에는 없어요.

광고가 청약의 유인으로 판단되어 책임을 묻기 어려울 수 있다. 상담 녹취나 문자, 확약서 같은 증거가 있는지가 중요하다.

계약이 취소되면 돈을 돌려받나요?

그렇다. 부당이득 반환 법리에 따라 분양회사는 분양대금을, 수분양자는 상가를 돌려주고, 거짓 설명으로 인한 손해는 별도로 청구할 수 있다.

이미 등기를 마쳤는데도 방법이 있나요?

가능성은 있으나 원상회복과 제3자 권리관계 때문에 복잡하며, 손해배상 청구를 병행하는 것이 현실적일 수 있다.