매장 화재 손해배상 책임 — 옆 가게로 번진 불, 입증책임이 바뀌었다

판례가 바뀐 이유

매장에서 불이 나 옆 가게까지 피해를 입혔다면, 그 책임은 어디까지일까. 이 질문에 대한 답이 2017년에 크게 바뀌었다. 대법원 2012다86895 전원합의체 판결은 2017년 5월 18일에 선고되었으며 임차인의 매장 화재 손해배상 책임에 대한 주요 판례다.

예전에는 임차인에게 훨씬 불리했다. 종래 대법원은 임차인이 임차 건물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 증명하지 못하면 임차 외 건물 부분 손해도 배상할 의무가 있다고 보았다. 즉 화재 원인을 정확히 몰라도, “내가 잘 관리했다”는 걸 임차인 스스로 입증하지 못하면 옆 건물 피해까지 물어줘야 했다.

지금은 어떻게 나뉘나

전원합의체 판결로 임차 건물 부분과 그 외 부분의 책임 구조가 완전히 갈렸다.

임차인이 임대차 목적물 화재로 반환의무를 이행할 수 없게 된 경우, 책임 없는 사유임을 증명하지 못하면 임차 건물 부분 손해를 배상할 책임이 있다. 여기까지는 예전과 비슷하다. 하지만 옆 건물로 번진 피해는 다르게 취급된다. 임차 외 건물 부분 화재 손해에 대해서는 임대인이 임차인의 계약상 의무위반, 상당인과관계 및 통상/특별 손해 해당 여부를 주장·증명해야 임차인이 배상책임을 부담한다. 입증 책임이 임대인 쪽으로 넘어간 것이다.

원인 불명 화재는 어떻게 되나

화재 원인이 끝내 밝혀지지 않는 경우도 실무에서 흔하다. 화재의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않더라도 임차인은 임차 건물 부분 멸실·훼손에 대한 손해배상 책임을 질 수 있다. 반면 옆 건물 피해는 다르다. 화재 원인이 밝혀지지 않아 임차인의 보존·관리의무 위반이 증명되지 않으면 임차 외 건물 부분에 대한 배상책임은 없다. 같은 “원인 불명”이라도 어느 부분 손해인지에 따라 결과가 갈린다.

반드시 가입해야 하는 보험

법을 떠나 실무적으로 챙겨야 할 게 보험이다. 화재배상책임보험은 직원을 포함한 고객 등 타인의 피해를 보상하는 의무 가입 보험이다. 모든 매장이 대상은 아니지만 범위가 좁지 않다. 일정 규모 이상의 외식업 매장(2층 이상 100㎡, 지하 66㎡ 이상 등)은 다중이용업소로 분류되어 화재배상책임보험에 의무적으로 가입해야 한다. 미가입 시 그냥 넘어가지도 않는다. 화재배상책임보험 의무 가입 대상자가 보험에 가입하지 않을 경우 과태료가 부과된다.

보장 방식도 최근 강화됐다. 2021년부터 화재배상책임보험은 보험 가입자의 과실 유무에 관계없이 타인 피해가 발생하면 보상한다. 보상 한도도 정해져 있다. 화재배상책임보험은 피해자 사망 시 최대 1억5천만원, 재산 피해 시 사고당 10억원까지 보상한다.

자리를 볼 때 유동인구나 경쟁 점포부터 확인하게 되는 습관이 창업 준비 과정에서 자연스럽게 생기는데, 화재배상책임보험 의무 가입 대상인지도 계약 전에 매장 면적 기준으로 미리 확인해두는 습관이 필요합니다. 인테리어 계약을 마치기 전에 이 부분부터 점검해보시길 권합니다.

옆 가게 사장님이라면 — 실화책임법

반대로 옆 매장의 불이 내 가게로 번진 피해자 입장이라면 실화책임법을 알아둬야 한다. 예전엔 피해자에게 매우 불리했다. 구 실화책임법은 중대한 과실이 있는 경우에만 실화자의 손해배상책임을 인정했으나, 2007년 헌법불합치 결정 후 2009년 개정되었다. 지금은 기준이 완화됐다. 개정된 실화책임법에 따라 경과실로 인한 화재 발생 시에도 연소(延燒) 피해자는 손해를 배상받을 수 있다.

다만 적용 범위를 정확히 알아야 한다. 개정 실화책임법은 연소로 인한 손해배상 청구에만 적용되며, 직접 화재로 인한 손해배상 청구에는 적용되지 않는다. 그리고 배상액이 그대로 다 인정되는 것도 아니다. 법원은 실화책임법 적용 시 화재가 연소된 데 피해자가 기여했는지, 배상의무자의 손해 규모, 화재 원인 명확성 등을 종합적으로 고려하여 배상액을 감경할 수 있다.

화재보험과 화재배상책임보험은 다르다

이름이 비슷해서 헷갈리기 쉬운 두 보험은 보장 대상이 완전히 다르다. 화재보험은 화재 시 건물, 시설, 집기 등 소유주의 재산 피해를 보상하며, 화재배상책임보험과는 적용 대상이 다르다. 화재보험은 ‘내 재산’ 보호용, 화재배상책임보험은 ‘남에게 끼친 피해’ 보상용이라고 구분하면 이해가 쉽다.

업종에 따라 추가로 챙겨야 할 보험도 있다. 어린이 놀이시설이 설치된 매장은 ‘어린이 놀이시설 배상책임보험’에 별도로 의무 가입해야 한다.

자주 묻는 질문

화재 원인을 모르면 책임에서 자유로운가요?

아니다. 임차 건물 부분 손해는 원인이 밝혀지지 않아도 임차인이 배상 책임을 질 수 있다. 다만 옆 건물 피해는 임대인이 임차인의 의무 위반을 증명하지 못하면 책임이 없다.

화재배상책임보험은 모든 매장이 가입해야 하나요?

아니다. 2층 이상 100㎡, 지하 66㎡ 이상 등 일정 규모 이상의 외식업 매장이 다중이용업소로 분류돼 의무 가입 대상이다.

화재배상책임보험은 얼마까지 보상하나요?

피해자 사망 시 최대 1억5천만원, 재산 피해 시 사고당 10억원까지 보상한다.

옆 가게 불이 내 가게로 번졌는데 배상받을 수 있나요?

2009년 개정된 실화책임법에 따라 경과실로 인한 화재라도 연소 피해자는 배상받을 수 있다. 다만 법원이 여러 사정을 고려해 배상액을 감경할 수 있다.

화재보험을 들었으면 화재배상책임보험은 안 들어도 되나요?

아니다. 화재보험은 내 재산 피해를, 화재배상책임보험은 타인 피해를 보상하는 것으로 적용 대상이 다르다.