- 다운계약서는 실제 거래 금액보다 낮게 계약서를 작성하고 차액을 비공식 경로로 주고받는 방식으로, 대한민국에서 명백히 불법이다.
- 매도인은 양도소득세 추징에 더해 40%의 부정 과소신고 가산세가 부과되며, 1세대 1주택 비과세 혜택도 배제될 수 있다.
- 다운계약서 작성에 관여한 공인중개사는 중개사무소 개설등록 취소, 업무정지 또는 최대 500만원의 과태료 처분을 받을 수 있다.
다운계약서란 무엇인가
다운계약서는 공식 계약서에 실제보다 낮은 금액을 기입하고 차액을 현금 등의 비공식적인 경로로 주고받는 방식이다. 주로 부동산 거래 시 양도소득세 탈세를 목적으로 실제 거래 금액보다 낮게 신고하는 행위다. 반대로 실제보다 높은 금액을 기재하는 업계약서도 존재하는데, 이는 향후 양도소득세 절감이나 은행 대출액 증액 목적으로 사용된다. 상가를 매매할 때 임대인이나 중개사로부터 다운계약을 권유받는 경우가 실제로 있는 만큼, 이게 불법이라는 사실을 명확히 알아둘 필요가 있다.
왜 불법인가 — 실거래가 신고제
부동산 실거래가 신고제는 2006년부터 전면 시행됐으며, 그 이전에는 실거래가가 아닌 국가가 정한 과세표준을 기준으로 세금을 매겼다. 부동산거래신고법은 거래 당사자가 실제 거래가격을 정확히 신고할 의무를 부과하며, 이를 위반하면 매수인과 매도인 모두 행정적 제재와 세무상 불이익을 받는다.
적발은 어떻게 이루어지나
국토교통부는 부동산 실거래가 검증 시스템을 통해 주변 시세 대비 현저히 낮은 신고가격을 이상거래로 분류해 정밀 조사한다. 다운계약이 지자체 조사에서 확인되면 국세청에 자동 통보되어 양도소득세 및 취득세 관련 세무조사로 이어질 수 있다. 부동산 실거래가 검증 시스템이 계속 고도화되면서 적발 가능성이 높아지고 있고, 거래 후 수년이 지나 뒤늦게 적발되는 사례도 많다는 점을 알아둬야 한다.
매도인이 받는 불이익
매도자는 양도소득세 추징, 40%의 부정 과소신고 가산세, 납부불성실 가산세를 부과받으며, 1세대 1주택 비과세 혜택 또한 배제될 수 있다. 당장 세금을 아꼈다고 생각했다가 나중에 훨씬 큰 금액을 한꺼번에 추징당하는 구조다.
매수인이 받는 불이익
매수자는 과소 신고한 취득세 추징과 함께 최대 40%의 신고불성실 가산세, 납부불성실 가산세를 부과받으며, 향후 매도 시 양도세 부담이 증가할 수 있다. 낮게 신고된 취득가액이 그대로 기준이 되어, 나중에 되팔 때 양도차익이 실제보다 크게 잡히기 때문이다.
상가 자리를 볼 때 유동인구나 경쟁 점포수부터 눈에 담게 된다는 사장님들을 종종 봅니다. 그런데 정작 계약서에 적히는 금액 자체는 관행처럼 넘어가는 경우가 있다고 하더군요. 매매 계약이라면 신고가격이 실제 거래가와 정확히 일치하는지부터 확인하시길 권합니다.
공인중개사도 처벌 대상
다운계약서 작성에 관여한 공인중개사는 공인중개사법에 따라 중개사무소 개설등록 취소, 업무정지 또는 최대 500만원의 과태료 처분을 받을 수 있다. 중개사가 먼저 권유하는 경우라도, 실제 책임은 거래 당사자와 중개사 모두에게 돌아간다.
형사처벌까지 갈 수 있다
다운계약서 작성 시 실제 거래가격과 신고가격 차액에 대해 부동산거래신고법에 따라 취득가액의 5% 이하 과태료가 부과된다. 여기서 그치지 않고 조세포탈로 인정될 경우 조세범처벌법에 따라 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금에 처해질 수 있다.
| 대상 | 불이익 |
|---|---|
| 매도인 | 양도소득세 추징, 부정 과소신고 가산세 40%, 1세대 1주택 비과세 배제 가능 |
| 매수인 | 취득세 추징, 신고불성실 가산세 최대 40%, 향후 매도 시 양도세 부담 증가 |
| 공인중개사 | 중개사무소 개설등록 취소, 업무정지 또는 과태료 최대 500만원 |
| 형사처벌 | 조세포탈 인정 시 2년 이하 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금 |
다운계약서를 쓰면 당장 문제가 없어 보이는데 정말 적발되나요?
국토교통부의 실거래가 검증 시스템이 계속 고도화되고 있어 적발 가능성이 높아지는 추세다. 거래 후 수년이 지나 뒤늦게 적발되는 사례도 많다.
매수인만 몰랐다면 책임이 없나요?
매수인도 과소 신고한 취득세 추징과 신고불성실 가산세 등의 불이익을 받는다. 몰랐다는 사정만으로 책임을 피하기는 어렵다.
중개사가 권유해서 작성했는데 중개사도 처벌받나요?
그렇다. 다운계약서 작성에 관여한 공인중개사는 중개사무소 개설등록 취소, 업무정지 또는 최대 500만원의 과태료 처분을 받을 수 있다.
뒤늦게 문제를 알았으면 어떻게 해야 하나요?
적발 전에 자진 수정신고를 하면 과태료가 50% 감경되고, 가산세는 기한에 따라 최대 90% 감면될 수 있으며 형사처벌 양형에도 유리하게 작용할 수 있다.
업계약서(실제보다 높게 쓰는 계약서)도 불법인가요?
업계약서 역시 실제 거래가격과 다르게 신고하는 것이므로 부동산거래신고법 위반에 해당한다.
형사처벌까지 받을 수 있나요?
조세포탈로 인정되면 조세범처벌법에 따라 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금에 처해질 수 있다.