상가 보증금 반환 거부 대응 — 순서대로 밟는 법적 절차

절대 먼저 나가면 안 된다

계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 안 돌려주면 마음이 급해진다. 하지만 가장 먼저 알아야 할 원칙이 있다. 보증금 반환과 건물 인도(명도)는 동시이행 관계이므로, 임차인은 보증금 반환 시까지 건물을 점유할 권리가 있다.

여기서 성급하게 움직이면 오히려 불리해진다. 임차인이 보증금을 돌려받기 전에 건물을 비워주거나 사업자등록을 말소하면 상가건물 임대차보호법상 대항력을 상실할 수 있다. 대항력을 잃으면 나중에 건물이 팔리거나 경매에 넘어갔을 때 새 주인에게 보증금을 주장하기가 훨씬 어려워진다.

해지 통보 시점부터 확인하자

분쟁이 시작되기 전, 애초에 해지 절차가 제대로 지켜졌는지부터 봐야 한다. 임대차 계약 해지 통보는 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 이루어져야 하며, 묵시적 갱신 시에는 통보 후 3개월이 경과해야 효력이 발생한다. 이 시점 계산이 틀어지면 계약 종료 자체가 다퉈질 수 있다.

1단계: 내용증명으로 기록을 남긴다

임대인이 반환을 미룬다면 첫 조치는 내용증명이다. 임대인이 보증금 반환을 거부할 경우, 발송 비용 5천원에서 1만원 수준의 내용증명을 발송하여 공식적인 반환 요구 사실을 기록할 수 있다. 큰돈이 드는 절차가 아니니, 구두로만 요구하고 넘어가지 말고 반드시 서면 기록을 남겨야 한다.

2단계: 이사해야 한다면 임차권등기명령부터

사정상 계속 점유할 수 없는 경우도 있다. 이럴 때 순서를 건너뛰면 안 된다. 이미 건물을 비워줬거나 이전해야 하는 경우, 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 신청 비용은 등록면허세 포함 약 5만원에서 10만원 정도이며, 통상 1~2주 내에 결정이 난다. 이 절차를 먼저 밟아두면 이사를 하더라도 법적 권리가 그대로 보전된다.

3단계: 다툼이 적다면 지급명령

보증금 액수 자체에 이견이 없는 상황이라면 소송보다 빠른 길이 있다. 보증금 액수가 확정되고 다툼의 여지가 적다면 인지대와 송달료 수만원 수준의 지급명령을 신청하여 확정판결과 같은 효력을 빠르게 얻을 수 있다. 지급명령에 임대인이 2주 내 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 발생하며, 이의 시에는 통상의 소송 절차로 이행된다.

자리를 볼 때 유동인구나 경쟁 점포부터 눈에 담게 되는 습관이 창업을 준비하면서 자연스럽게 생기는데, 계약이 끝나고 보증금을 받아내는 절차 역시 미리 순서를 알아두면 실제 상황에서 당황하지 않게 됩니다. 계약 만료가 다가온다면 해지 통보 시점부터 먼저 달력에 표시해두시길 권합니다.

얼마를 공제당해도 되는 걸까

반환 금액을 두고 다투는 경우도 흔하다. 임대인이 마음대로 깎을 수 있는 게 아니다. 임대인이 보증금에서 공제할 수 있는 항목은 연체 차임, 관리비 미납분, 계약서상 임차인 귀책 원상복구 비용으로 제한된다.

통상적인 사용에 의한 감가상각이나 임대인이 일방적으로 산정한 과도한 원상복구 비용은 보증금에서 공제할 수 없다. 그리고 공제하려는 쪽에 입증 책임이 있다. 임대인이 보증금에서 비용을 공제하려면 구체적인 근거와 산출 내역을 제시해야 한다. “알아서 깠다”는 식의 일방적 공제는 근거를 요구할 수 있다.

늦게 줄수록 이자가 붙는다

반환이 늦어지는 만큼 임대인에게도 부담이 쌓인다. 임대인이 보증금 반환을 지체하면 연 5%(상사 관계 연 6%)의 지연손해금을 청구할 수 있으며, 소송 시에는 소장 송달일 다음 날부터 연 12%의 법정이율이 적용될 수 있다.

그래도 안 주면 — 강제집행까지

판결이나 지급명령을 받았다고 저절로 돈이 들어오는 게 아니다. 판결이나 지급명령이 확정된 뒤에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임대인의 재산(부동산, 예금 등)에 대해 강제집행을 신청할 수 있다.

상대가 재산을 빼돌릴 낌새가 있다면 미리 손을 써야 한다. 소송 제기 전 임대인이 재산을 은닉하거나 처분할 가능성이 있다면, 임대인의 재산에 대해 가압류를 신청하여 강제집행을 보전할 수 있다.

금액이 크다고 절차가 무조건 오래 걸리는 것도 아니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 보증금이 3천만원을 초과하는 경우에도 소액사건심판법이 준용되어 소송절차를 신속하게 진행될 수 있다.

자주 묻는 질문

보증금을 안 줬는데 먼저 이사부터 해도 되나요?

가능하면 피해야 한다. 보증금을 받기 전에 건물을 비우거나 사업자등록을 말소하면 대항력을 상실할 수 있다. 부득이하면 임차권등기명령을 먼저 신청해야 한다.

임대인이 원상복구 비용이라며 보증금을 많이 깎으려 합니다.

통상적인 사용에 의한 감가상각이나 과도하게 산정된 원상복구 비용은 공제할 수 없다. 임대인은 공제하려는 항목에 대해 구체적 근거와 산출 내역을 제시해야 한다.

소송 말고 더 빠른 방법은 없나요?

보증금 액수에 다툼이 적다면 지급명령을 신청할 수 있다. 인지대·송달료가 수만원 수준이고, 임대인이 2주 내 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생긴다.

이사를 해야 하는데 보증금을 못 받았어요.

임차권등기명령을 먼저 신청하면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 비용은 등록면허세 포함 약 5만~10만원이며 통상 1~2주 내 결정된다.

판결을 받았는데도 임대인이 안 줍니다.

판결이나 지급명령이 확정된 뒤에도 반환하지 않으면 임대인의 부동산·예금 등 재산에 강제집행을 신청할 수 있다.