- 임대차 계약 기간 중 임차인의 임의 해지는 원칙적으로 불가능하며, 임차인은 계약 기간 동안 월세 등을 납부할 의무가 있다.
- 임대인의 의무 불이행 등 귀책사유로 계약이 해지되는 경우 임차인은 위약금 없이 해지할 수 있다.
- 보증금의 50% 이상 등 과도한 위약금 약정은 법원이 감액할 수 있으며, 실무상 보증금의 10~20% 수준이 적정하다고 보는 경향이 있다.
원칙은 계약기간 준수다
계약을 맺었으면 그 기간 동안은 지켜야 하는 게 원칙이다. 임대차 계약 기간 중 임차인의 임의 해지는 원칙적으로 불가능하며, 임차인은 계약 기간 동안 월세 등을 납부할 의무가 있다. 사정이 생겼다고 마음대로 나갈 수 있는 게 아니다.
그럼 위약금은 언제, 얼마나 발생할까. 위약금 지급 여부와 금액은 임대차 계약서 내용과 해지 귀책사유에 따라 크게 달라진다. 계약서에 위약금 조항이 명시되어 있는 경우 임차인은 위약금을 부담할 의무가 발생한다. 반대로 계약서에 아무 조항이 없다면 이야기가 달라질 수 있다.
위약금 없이 나갈 수 있는 경우
계약 기간이 남았다고 무조건 위약금을 물어야 하는 건 아니다.
임대인의 의무 불이행 등 귀책사유로 계약이 해지되는 경우 임차인은 위약금 없이 해지할 수 있다. 잘못이 임대인 쪽에 있다면 임차인이 손해를 감수할 이유가 없다는 뜻이다.
기간 약정이 아예 없는 계약이라면 절차가 더 간단하다. 민법 제635조에 따라 기간 약정이 없는 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 통고 후 1개월이 지나면 효력이 발생한다. 묵시적으로 갱신된 임대차도 비슷하게 유연하다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신된 임대차의 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 통고 후 3개월이 지나면 효력이 발생하며 이때 위약금은 문제되지 않는다.
위약금은 얼마가 적정한가
계약서에 위약금 조항이 있다고 그 금액을 다 인정받는 건 아니다. 민법 제398조에 따라 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되며, 실제 손해보다 과도할 경우 법원이 감액할 수 있다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 법적 성격 | 손해배상액의 예정(민법 제398조)으로 추정 |
| 과도한 경우 | 보증금 50% 이상 등은 법원이 감액 가능 |
| 실무 적정선 | 보증금의 10~20% 수준 |
| 참고 판례 | 부동산 거래 위약금은 통상 거래대금(임대차는 임대료 총액)의 10% |
보증금의 50% 이상 등 과도한 위약금 약정은 법원이 감액할 수 있으며, 실무상 보증금의 10~20% 수준이 적정하다고 보는 경향이 있다. 계약서에 지나치게 큰 금액이 적혀 있다고 그대로 다 낼 필요는 없다는 뜻이다. 참고로 대법원 판례에 따라 부동산 거래 위약금은 통상 거래대금의 10%이며, 임대차 계약에서 거래대금은 임대료 총액으로 본다.
계약금과 관련해서도 알아둘 원칙이 있다. 민법 제565조에 따라 계약금을 해약금으로 약정한 경우 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다. 다만 계약금이 위약금의 성격을 가지려면 계약서에 ‘위약금으로 한다’는 명시적인 특약이 있어야 한다. 이름만 계약금이라고 자동으로 위약금이 되는 게 아니라는 뜻이다.
임대인 쪽 위약 책임은 별개로 봐야 한다
반대로 임대인이 약속을 어겼을 때 위약금을 받을 수 있는지는 다른 문제다. 계약서에 임대인의 위약 책임 조항이 없는 경우, 임차인의 위약금 조항만으로 임대인에게 위약금 의무를 적용할 수 없으며 위약금 약정은 문언에 따라 엄격하게 해석되어야 한다. 임차인 쪽 조항만 넣고 임대인 쪽 조항은 빠뜨린 계약서가 실무상 흔하니, 계약 전에 양쪽 다 있는지 확인해야 한다.
자리를 볼 때 유동인구나 경쟁 점포부터 눈에 담게 되는 습관이 창업을 준비하며 자연스럽게 생기는데, 계약서의 위약금 조항도 이렇게 미리 눈에 담아두는 습관이 필요합니다. 실무상 대부분의 임대차 계약서에 위약금 특약 조항이 포함돼 있으니, 계약서에 도장을 찍기 전에 이 조항부터 확인해보시길 권합니다.
새 임차인을 직접 구하면 부담이 줄어든다
위약금을 아예 면제받는 방법도 있다. 임차인이 중도 해지를 위해 새로운 임차인을 직접 구할 경우 임대인의 동의를 얻어 위약금을 면제받거나 중개수수료를 부담하는 경우가 많다. 다만 새 임차인을 못 구하면 부담은 고스란히 남는다. 새로운 임차인이 구해지지 않으면 기존 임차인은 공실 기간 동안의 월세 및 관리비를 부담해야 할 수 있다.
해지 통보는 반드시 서면으로
구두로 “나가겠다”고만 말하고 끝내면 나중에 시점을 두고 다툼이 생길 수 있다. 중도 해지 의사는 내용증명 등 서면으로 통보하여 해지 시점의 기록을 남기는 것이 안전하다. 통고 후 몇 개월이 지나야 효력이 발생하는 규정들을 감안하면, 통보 시점 자체가 중요한 증거가 된다.
계약 기간이 남았는데 그냥 나가면 되나요?
원칙적으로 안 된다. 임차인의 임의 해지는 불가능하며 계약 기간 동안 월세 납부 의무가 있다. 위약금 조항이 있다면 부담해야 한다.
위약금 없이 나갈 수 있는 경우가 있나요?
있다. 임대인의 의무 불이행 등 귀책사유가 있는 경우, 기간 약정이 없는 계약, 묵시적 갱신된 계약에서는 위약금 없이 해지 통고가 가능하다.
계약서에 적힌 위약금이 너무 많은 것 같아요.
보증금 50% 이상 등 과도한 금액은 법원이 감액할 수 있다. 실무상 보증금의 10~20% 수준이 적정하다고 본다.
새 임차인을 구하면 위약금을 안 내도 되나요?
임대인의 동의를 얻어 새 임차인을 직접 구하면 위약금이 면제되거나 중개수수료 부담으로 대체되는 경우가 많다. 다만 새 임차인을 못 구하면 공실 기간 월세·관리비를 부담해야 할 수 있다.
해지 의사는 어떻게 전달해야 하나요?
내용증명 등 서면으로 통보해 해지 시점의 기록을 남기는 것이 안전하다.