- 상가 건물에서 임대인의 단전·단수 조치는 형법 제314조 업무방해죄가 성립할 수 있고, 주거 건물에서는 형법 제195조 수도불통죄가 성립된 사례가 있다.
- 임대차 계약서나 관리규약에 단전·단수 조항이 있어도, 단순히 차임 미지급만으로는 임대인의 책임이 면제되지 않는다.
- 위법하게 단전·단수 조치를 하면 임대인은 임차인의 영업손실, 잔여 보증금, 시설비용, 권리금, 위자료 등에 대한 손해배상 책임을 질 수 있다.
월세를 안 냈다고 끊어도 될까
세입자가 월세를 계속 안 낸다고 화가 나서 전기나 수도를 끊는 임대인이 있다. 하지만 이건 법적으로 매우 위험한 행동이다. 임대인이 임차인에게 단전, 단수 조치를 취하는 것은 민사상 손해배상 책임과 형사상 처벌의 대상이 될 수 있다.
건물 용도에 따라 적용되는 죄명도 다르다. 상가 건물의 경우 임대인의 단전, 단수 조치는 형법 제314조 업무방해죄가 성립할 수 있고, 주거 건물의 경우 형법 제195조 수도불통죄가 성립된 사례가 있다.
계약서에 조항이 있어도 안심할 수 없다
“계약서에 월세 밀리면 단전할 수 있다고 써놨는데?”라고 생각할 수 있지만, 그 조항 하나로 다 해결되지 않는다. 임대차 계약서나 관리규약에 단전, 단수 조치 조항이 있어도 단순히 차임 미지급만으로 임대인의 책임이 면제되지 않는다.
정당행위로 인정받는 조건은 매우 좁다
법이 예외적으로 단전·단수를 허용하는 경우가 아예 없는 건 아니다. 다만 그 문턱이 상당히 높다. 법원은 단전, 단수 조치가 정당행위(형법 제20조)로 인정되려면 동기, 목적, 수단, 방법의 상당성, 법익 균형성, 긴급성, 보충성 등의 요건을 엄격히 충족해야 한다고 본다.
| 상황 | 법원 판단 |
|---|---|
| 임대차 기간 만료+보증금 소멸+해지 예고 후 조치 | 정당행위로 인정된 사례 |
| 기간 남아있고 보증금 상당액 남은 상태에서 조치 | 정당행위 불인정(권리 과도 침해) |
| 연체 없이 명도 지연만으로 조치 | 정당행위 불인정 |
| 겨울철 주택 단전·단수 | 불법으로 본 사례 |
대법원은 임대차 기간 만료, 보증금 소멸, 계약 해지 의사표시 및 예고 후의 단전·단수 조치를 정당행위로 인정한 사례가 있다. 하지만 임대차 기간이 남아 있고 보증금이 상당액 남아있는 상태에서의 단전·단수 조치는 임차인의 권리를 과도하게 침해하는 것으로 정당행위로 인정되지 않았다.
주거용 건물은 기준이 더 엄격하다. 주택의 경우 단전, 단수 조치는 거주자의 생활에 미치는 영향이 커 더욱 엄격하게 정당성을 판단하며, 겨울철 단전·단수를 불법으로 본 사례가 있다. 명도 절차가 늦어진다는 이유만으로도 정당화되지 않는다. 임대차 계약 종료 후 차임 연체 없이 명도 의무 지연만으로 단전 조치한 것은 정당행위로 인정되지 않았다.
관리비 체납은 조금 다르게 취급된다
개별 임대인이 아니라 건물 관리 주체가 취하는 조치는 판단이 다소 다르다. 관리규정 위반 행위를 시정하기 위한 목적으로 이루어진 시장번영회의 단전 조치는 정당행위로 인정된 사례가 있다. 집합건물 관리단은 전기료, 수도료, 관리비 연체를 이유로 자치규약에 따른 단전·단수 조치를 취할 수 있으며 이는 업무방해죄를 구성하지 않을 수 있다.
다만 이것도 무제한은 아니다. 이전 소유자의 체납 관리비를 이유로 새로운 소유자에게 단전, 단수 조치를 취하는 것은 적법하지 않다. 그리고 규약 자체가 무효라도 예외가 인정되는 특수한 경우가 있다. 무효인 관리규약에 따른 단전 조치라도 장기간의 대규모 관리비 체납과 같은 특별한 사정이 있다면 불법행위에 해당하지 않는다고 판단될 수 있다.
자리를 볼 때 유동인구나 경쟁 점포부터 확인하게 되는 습관이 창업 준비 과정에서 자연스럽게 생기는데, 계약서의 단전·단수 관련 조항도 그 자리에서 미리 확인해두는 습관이 필요합니다. 조항이 있다고 해서 임대인이 언제든 실행할 수 있는 건 아니라는 점을 계약 전에 알아두시길 권합니다.
위법하게 끊으면 어떤 책임을 지나
정당행위 요건을 못 갖추고 단전·단수를 강행하면 대가가 크다. 단전, 단수 조치가 위법하게 이루어질 경우 임대인은 임차인의 영업손실, 잔여 보증금, 시설비용, 권리금, 위자료 등에 대한 손해배상 책임을 질 수 있다. 형사처벌은 물론이고, 배상해야 할 항목도 한둘이 아니다.
그래서 임대인이 취해야 할 방법은
급하다고 전기·수도를 끊는 건 최후의 수단조차 아니다. 단전, 단수 조치는 임차인의 생계에 직결되는 극단적인 조치이므로, 다른 적법한 절차가 매우 곤란할 때의 최후의 수단으로만 고려되어야 한다.
정석대로 가는 방법은 따로 있다. 임대인은 명도소송을 통해 임차인의 불법 점유를 입증한 후, 강제집행 절차를 통해서만 건물에 대한 권리를 행사해야 한다. 시간이 걸리더라도 이 절차를 거치는 게 결국 리스크를 줄이는 길이다.
월세가 밀렸으면 전기를 끊어도 되나요?
단순히 차임 미지급만으로는 정당화되지 않는다. 형법상 업무방해죄나 수도불통죄가 성립할 수 있다.
계약서에 단전 조항이 있으면 괜찮은가요?
계약서에 조항이 있어도 그 자체로 책임이 면제되지 않는다. 법원이 정한 엄격한 요건을 별도로 충족해야 한다.
언제는 단전·단수가 정당행위로 인정되나요?
임대차 기간이 만료되고 보증금도 소멸된 뒤, 해지 의사표시와 예고까지 거친 경우에 정당행위로 인정된 사례가 있다.
관리비 체납에도 같은 기준이 적용되나요?
집합건물 관리단이 자치규약에 따라 취하는 단전·단수는 업무방해죄를 구성하지 않을 수 있다. 다만 이전 소유자의 체납을 새 소유자에게 적용하는 것은 위법하다.
위법한 단전·단수로 피해를 보면 뭘 청구할 수 있나요?
영업손실, 잔여 보증금, 시설비용, 권리금, 위자료 등에 대한 손해배상을 청구할 수 있다.