- 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
- 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.
- 갱신 시 차임·보증금을 올릴 수는 있지만, 증액은 청구 당시 금액의 5%를 초과할 수 없다.
계약갱신요구권이란
상가건물 임대차보호법은 2002년 11월 1일부터 시행됐다. 이 법에 따라 임차인은 일정 요건을 갖추면 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는데, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이 요구를 거절하지 못한다. 임차인 입장에서는 장사가 자리를 잡은 상가에서 계속 영업을 이어갈 수 있는 핵심 권리인 셈이다.
언제 행사할 수 있나 — 6개월~1개월 전
계약갱신 요구는 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 해야 한다. 이 기간을 놓치면 갱신 요구권 자체를 행사할 수 없게 될 수 있으므로, 계약 만료일을 기준으로 미리 일정을 계산해두는 게 중요하다.
10년 한도 — 언제부터 적용되나
계약갱신 요구는 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 여기서 ‘최초의 임대차 기간’은 해당 상가건물에 관해 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다. 10년의 계약갱신 요구권은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 적용된다. 참고로 임차인이 임차 면적을 확장해 새로운 계약서를 작성한 경우에는, 확장한 시점부터 10년 기간이 새로 기산되는 것이 원칙이다.
임대인이 거절할 수 있는 경우
정당한 사유가 없으면 거절할 수 없다고 했지만, 법이 정한 예외 사유는 있다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있다. 또한 임대차계약 당시 공사 시기와 소요 기간을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라 진행하는 경우, 임대인 동의 없이 건물 전부나 일부를 전대하거나 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우에도 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있다.
갱신 시 임대료 인상 한도 — 5%
계약이 갱신되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 갱신 시 차임 또는 보증금은 증감할 수 있는데, 증액하는 경우 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없다. 이 5% 상한 규정은 지역별 보증금 기준금액을 초과하는 상가건물 임대차에도 동일하게 적용된다.
묵시적 갱신이란
임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인과 임차인 사이에 갱신에 관한 의사표시가 없으면 묵시의 갱신이 된다. 이 경우 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 연장되며, 10년의 전체 임대차 기간 제한을 초과하더라도 그대로 인정된다. 묵시의 갱신이 된 이후에는 임차인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 통고한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다.
상가 자리를 볼 때 유동인구나 경쟁 점포부터 눈에 담게 된다는 사장님들을 종종 봅니다. 그런데 계약갱신요구권처럼 계약 조건에 관한 부분은 막상 계약서에 도장 찍을 때가 되어서야 확인하는 경우가 많다고 하더군요. 자리를 고르는 것 못지않게, 계약 갱신과 관련한 조항을 미리 확인해두시길 권합니다.
적용 범위
상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상 상가건물 중 보증금액이 대통령령으로 정하는 일정 기준금액 이하인 경우에 주로 적용된다. 다만 사업자등록을 하지 않은 임차인에게도 임대 기간, 계약 갱신, 월세 관련 규정은 적용된다는 점은 알아둘 필요가 있다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 행사 시기 | 임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이 |
| 전체 기간 한도 | 최초 계약 포함 10년(2018년 10월 16일 이후 계약·갱신분부터 적용) |
| 임대료 인상 한도 | 갱신 시 청구 당시 금액의 5% 이내 |
| 임대인 거절 가능 사유 | 3기 차임 연체, 철거·재건축 고지 후 진행, 무단 전대·파손 등 |
| 갱신 의사표시 없을 때 | 묵시의 갱신(1년 연장, 임차인은 언제든 해지통고 가능, 통고 후 3개월 뒤 종료) |
계약갱신요구권은 몇 번이나 행사할 수 있나요?
횟수 제한보다는 기간 제한이 핵심이다. 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.
갱신할 때 임대료를 얼마까지 올릴 수 있나요?
증액하는 경우 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없다.
임대인이 재건축한다고 하면 무조건 갱신을 거절당하나요?
임대차계약 당시 공사 시기와 소요 기간을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라 진행하는 경우에 한해 거절이 가능하다.
만료 시점에 아무 말도 안 하면 어떻게 되나요?
임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 의사표시가 없으면 묵시의 갱신이 되어, 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 연장된다.
묵시의 갱신 후에 제가 먼저 나가고 싶으면요?
묵시의 갱신 이후에는 임차인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 통고한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다.
사업자등록을 안 했으면 이 법의 보호를 못 받나요?
사업자등록을 하지 않은 임차인에게도 임대 기간, 계약 갱신, 월세 관련 규정은 적용된다.