- 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
- 다만 3기에 달하기 전에 임차인이 일부를 지급해 연체액이 3기분에 미치지 못하게 되면 임대인의 해지권은 소멸한다.
- 내용증명 발송부터 강제집행 완료까지 통상 6개월~10개월 이상, 실비용은 대략 50만~100만원이 든다.
명도소송은 언제 제기되나
상가 명도소송은 임차인이 월세를 3기분 이상 연체하거나, 계약기간이 만료된 뒤에도 점포를 비우지 않을 때 제기된다. 법적 근거는 상가건물 임대차보호법 제10조의8로, 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정한다.
여기서 ‘3기’는 3개월 연속이 아니라 연체된 금액의 합이 월 차임의 3배에 달하는 상태를 뜻한다. 띄엄띄엄 밀린 금액이 쌓여도 합계가 3기분이 되면 해지 사유가 된다.
임차인에게 결정적인 조항 하나
이 부분은 임차인이 반드시 알아야 한다. 차임 연체액이 3기분에 달하기 전에 임차인이 일부를 지급해 연체액이 3기분에 미치지 못하게 되면, 임대인의 해지권은 소멸한다.
즉 연체가 3기에 근접했더라도 그 선을 넘기기 전에 일부를 갚아 아래로 내려놓으면 해지 요건 자체가 사라진다는 뜻이다. 반대로 임대인 입장에서는 3기에 도달한 시점을 정확히 파악하는 것이 중요해진다.
또 하나, 계약 해지 의사표시는 임차인에게 도달해야 효력이 발생한다. 그래서 실무에서는 내용증명을 보내 도달 사실을 증거로 남긴다.
시작 전에 반드시 — 점유이전금지가처분
소송을 걸기로 했다면 본안 소송보다 먼저 챙길 것이 있다. 명도소송 시작 전 점유이전금지가처분 신청은 사실상 필수다. 소송 중에 임차인이 점유를 제3자에게 넘기면 애써 받은 판결이 그 사람에게는 효력이 없어 처음부터 다시 해야 하기 때문이다.
비용 부담은 크지 않다. 점유이전금지가처분 신청 시 법원 인지대는 전자소송 기준 약 9,000원 정도다.
절차와 기간
전체 흐름은 다음과 같다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1. 내용증명 발송 | 계약 해지 의사표시를 도달시키고 증거를 남긴다 |
| 2. 점유이전금지가처분 | 소송 중 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 방지(인지대 약 9,000원) |
| 3. 본안 소송 | 피고(임차인)는 소장 송달 후 30일 이내 답변서 제출 |
| 4. 판결 | 답변서 미제출 시 무변론판결로 빠르게 종결될 수 있음 |
| 5. 강제집행 | 승소 후에도 자진 퇴거하지 않으면 신청, 완료까지 약 3개월 |
전체 기간은 내용증명 발송부터 강제집행 완료까지 통상 6개월에서 10개월 이상이 걸린다. 임차인이 연락 두절되거나 항소·반소를 제기하면 1년 이상으로 늘어날 수 있다.
강제집행은 법원 소속 집행관이 계고(예고)를 실시해 자진퇴거 기간을 준 뒤, 본 집행에서 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행된다.
비용은 얼마나 드나
법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료, 열쇠수리 비용, 우편료 등)은 각 단계를 합산하면 대략 50만원에서 100만원 정도다. 송달료는 피고 수에 1회 우편료 5,200원을 곱한 금액으로, 통상 10~15회분을 예납한다.
다만 이 비용을 끝까지 부담하는 것은 아니다. 민사소송법 제98조에 따라 소송비용은 패소자가 부담하는 것이 대원칙이며, 승소 후 소송비용액확정결정 신청을 통해 회수할 수 있다. 물론 상대에게 자력이 없다면 실제 회수는 별개의 문제다.
절대 하면 안 되는 것
기간이 길고 비용이 들다 보니, 직접 해결하려는 유혹이 생긴다. 하지만 이건 형사 문제로 번진다.
임대인이 법적 절차 없이 무단으로 임차인의 짐을 반출하거나 잠금장치를 변경하면 건조물침입죄나 권리행사방해죄로 처벌받을 수 있다. 아무리 월세가 밀렸어도, 판결과 집행이라는 절차를 건너뛸 수는 없다.
상가 임대차 문제로 상담하다 보면, 밀린 월세를 받으려다 오히려 형사 문제에 휘말리는 경우를 보게 됩니다. 감정이 앞서기 쉬운 상황일수록 절차를 지키는 쪽이 결국 빠르다는 점을 먼저 확인하시길 권합니다.
소송까지 가기 전에
명도소송은 시간과 비용이 모두 큰 절차다. 그래서 계약 단계에서 미리 대비하는 방법도 있는데, 그중 하나가 제소전화해다. 화해조서를 미리 만들어 두면 해지 사유 발생 시 별도 소송 없이 강제집행으로 갈 수 있다. 한편 임차인 입장에서 계약을 이어가고 싶다면 계약갱신요구권의 행사 시기와 임대인이 거절할 수 있는 사유를 함께 확인해 두는 것이 좋다.
월세가 몇 달 밀리면 계약을 해지할 수 있나요?
차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다. 3개월 연속이 아니라 연체액 합계가 기준이다.
밀린 월세를 일부라도 내면 어떻게 되나요?
연체액이 3기분에 달하기 전에 일부를 지급해 3기분에 미치지 못하게 되면 임대인의 해지권은 소멸한다.
명도소송은 얼마나 걸리나요?
내용증명 발송부터 강제집행 완료까지 통상 6개월~10개월 이상이며, 연락 두절이나 항소·반소가 있으면 1년 이상 걸릴 수 있다.
점유이전금지가처분을 꼭 해야 하나요?
사실상 필수다. 소송 중 임차인이 점유를 제3자에게 넘기는 것을 막기 위한 절차이며, 인지대는 전자소송 기준 약 9,000원이다.
비용은 누가 부담하나요?
민사소송법 제98조에 따라 소송비용은 패소자가 부담하는 것이 원칙이며, 승소 후 소송비용액확정결정 신청으로 회수할 수 있다.
월세가 밀렸으니 제가 직접 짐을 빼도 되나요?
안 된다. 법적 절차 없이 짐을 반출하거나 잠금장치를 변경하면 건조물침입죄나 권리행사방해죄로 처벌받을 수 있다.