- 상가 임대차 계약 종료 시 임차인은 목적물을 임차 전 상태로 회복시켜 임대인에게 반환할 의무가 있다(민법 제654조, 제615조).
- 정상적인 사용으로 인한 목적물의 노후, 마모, 변색 등은 임차인의 원상복구 의무 대상이 아니다(대법원 2003다61869 판결).
- 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 원상회복 의무는 동시이행 관계에 있어, 사소한 미이행을 이유로 보증금 전액 반환을 거부할 수 없다.
원상복구 의무란
상가 임대차 계약 종료 시 임차인은 목적물을 임차 전 상태로 회복시켜 임대인에게 반환할 의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인의 원상회복 의무에는 부동산 점유 이전 외에, 임대인이 임대 당시 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력하고 폐업신고절차를 이행할 의무도 포함된다(대법원 2008다34903 판결). 단순히 짐을 빼는 것으로 끝나는 게 아니라는 뜻이다.
어디까지가 원상복구 대상인가 — 자연 마모는 제외
정상적인 사용으로 인한 목적물의 노후, 마모, 변색 등은 임차인의 원상복구 의무 대상이 아니다(대법원 2003다61869 판결). 반면 임차인이 영업 목적상 새로 설치한 구조물이나, 임대인 동의 없이 변경·파손한 부분은 원상복구 의무 대상이다. 원상복구의 내용과 범위는 임대차 계약 체결 경위, 임대 당시 목적물 상태, 임차인의 수리·변경 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해진다. 즉 “원상복구”라는 말이 계약서에 있다고 해서 무조건 모든 것을 임차 전 상태로 되돌려야 하는 건 아니다.
전 임차인 시설물도 내 책임이 될 수 있다
임차인이 전 임차인으로부터 영업 전체를 포괄적으로 양수해 시설을 그대로 사용한 경우, 현 임차인도 전 임차인이 설치한 시설물까지 철거해 원상회복할 의무가 있다는 판례가 있다(대법원 2017다268142 판결). 권리금을 주고 기존 시설을 그대로 이어받아 영업을 시작했다면, 나중에 나갈 때 그 시설까지 내가 철거해야 할 수 있다는 뜻이다. 이 부분을 계약 전에 확인하지 않으면 나중에 예상치 못한 철거 비용을 떠안게 될 수 있다.
임대인 요구 리모델링은 임대인 부담
임대인이 새로 리모델링을 계획하거나 건물 용도 변경을 위해 철거를 요구하는 경우, 그 비용은 임차인이 아닌 임대인이 부담한다. 임차인이 쓰던 상태를 넘어서는 철거·공사를 요구받는다면, 그 비용까지 임차인이 낼 이유는 없다는 점을 기억해야 한다.
상가 자리를 볼 때 유동인구나 경쟁 점포수부터 눈에 담게 된다는 사장님들을 종종 봅니다. 그런데 원상복구 조항처럼 나갈 때의 책임 범위는 계약 도장을 찍은 뒤에야 자세히 들여다보는 경우가 많다고 하더군요. 입점할 때 전 임차인 시설을 그대로 쓰는지 여부까지 미리 확인해두시길 권합니다.
보증금 반환과 동시이행 관계
임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 원상회복 의무는 동시이행 관계에 있다. 다만 임차인의 원상회복 불이행이 사소하고 손해배상액이 근소한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 보증금 전액 반환을 거부할 수는 없다는 판례가 있다(대법원 99다34697 판결). 원상회복 의무 지연으로 인한 임대인의 손해배상 범위는, 임대인이 스스로 원상회복을 완료할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액으로 제한된다. 참고로 임대차 계약이 중도에 해지된 경우에도 임차인은 목적물을 원상으로 회복해 반환해야 한다(대법원 2002다42278 판결).
분쟁 예방 — 사전 준비
퇴거 전 객관적인 자료(계약서, 입주 및 퇴거 시 내부 사진, 공사 내역서 등)를 확보하는 것이 과도한 원상복구 비용 청구에 대응하는 데 중요하다. 임대인, 신규 임차인과 ‘현황 인계’에 대해 3자 서면 합의를 하면 기존 시설물 철거 의무를 면할 수도 있다. 분쟁이 심할 경우에는 감정평가를 요청해 실제 손모 정도를 판단받아 과도한 견적에 대응할 수 있고, 상가건물임대차분쟁조정위원회에 신청하면 소송보다 빠르고 저렴하게 원상복구 관련 분쟁을 해결할 수 있다. 계약 단계에서부터 임대차계약서에 원상복구 기준으로 건물 도면을 첨부해두면 분쟁을 예방하는 데 도움이 된다.
| 확인 시점 | 해야 할 일 |
|---|---|
| 입점 전 | 전 임차인 시설물 승계 여부, 원상복구 기준 도면 첨부 확인 |
| 계약서 작성 | 원상복구 범위·기준을 구체적으로 명시 |
| 운영 중 | 영업 목적 설치·변경 부분과 자연 마모 부분 구분해 인지 |
| 퇴거 전 | 입주·퇴거 시 내부 사진, 공사 내역서 등 객관적 자료 확보 |
| 분쟁 발생 시 | 감정평가 요청 또는 상가건물임대차분쟁조정위원회 활용 |
오래 써서 벽지가 색이 바랬는데 이것도 제가 복구해야 하나요?
아니다. 정상적인 사용으로 인한 노후, 마모, 변색 등은 임차인의 원상복구 의무 대상이 아니다.
전 임차인이 설치한 인테리어도 제가 철거해야 하나요?
전 임차인의 영업을 포괄적으로 양수해 시설을 그대로 사용했다면, 그 시설물까지 철거해 원상회복할 의무가 있다는 판례가 있다.
임대인이 리모델링한다고 철거를 요구하면 제가 비용을 내야 하나요?
아니다. 임대인이 리모델링이나 용도 변경을 위해 철거를 요구하는 경우, 그 비용은 임대인이 부담한다.
원상복구를 조금 미흡하게 했다고 보증금을 전혀 못 받을 수도 있나요?
불이행이 사소하고 손해배상액이 근소하다면, 임대인이 이를 이유로 보증금 전액 반환을 거부할 수는 없다.
임대인이 원상복구 비용을 과도하게 요구하면 어떻게 하나요?
감정평가를 요청해 실제 손모 정도를 판단받거나, 상가건물임대차분쟁조정위원회에 신청해 소송보다 빠르고 저렴하게 해결할 수 있다.
계약을 중도에 해지해도 원상복구 의무가 있나요?
그렇다. 임대차 계약이 중도에 해지된 경우에도 임차인은 목적물을 원상으로 회복해 반환해야 한다.