- 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지는 집행권원이 되어, 계약 해지 사유가 생기면 별도 명도소송 없이 즉시 강제집행을 신청할 수 있다.
- 명도소송은 통상 6개월에서 1년 이상 걸리지만, 제소전 화해는 2~3개월에서 평균 6개월 내에 분쟁 상황을 매듭지을 수 있다.
- 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 원천적으로 박탈하는 조항은 상가건물 임대차보호법 강행규정 위반으로 화해조서에 담을 수 없다.
제소전화해란 무엇인가
제소전 화해는 소송을 제기하기 전에 당사자들이 법원에서 화해를 하는 절차를 의미한다. 이 절차는 민사 분쟁이 소송으로 이어지는 것을 방지할 목적으로 활용된다. 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지며(민사소송법 제220조), 집행권원이 된다. 즉 나중에 분쟁이 생겼을 때 별도로 소송을 다시 시작하지 않아도 이 조서만으로 강제집행까지 갈 수 있다는 뜻이다.
왜 상가 임대차에서 활용되나 — 명도소송과 비교
임대인은 임대차 계약 해지 사유가 발생하면 별도의 명도소송 없이 화해조서에 근거하여 즉시 강제집행을 신청할 수 있다. 통상 6개월에서 1년 이상 소요되는 명도소송과 달리, 제소전 화해는 2~3개월에서 평균 6개월 내에 분쟁 상황을 매듭지을 수 있어 시간과 비용을 절약한다. 또한 명도소송 시 발생할 수 있는 ‘송달불능’으로 인한 절차 지연을 제소전 화해는 피할 수 있다. 임대료 연체 등 계약 위반 시 임차인이 보증금을 보전하려는 심리로 인해 임대차 사항 준수를 유도하고, 임대료 연체 위험을 줄이는 효과도 있다.
화해조서 작성 절차
화해 성립을 위해서는 신청서를 관할법원에 제출하고, 지정된 기일에 당사자 쌍방 또는 대리인이 출석하여 화해 의사를 확인받아야 한다. 제소전 화해는 공증과 달리 채권·채무 내용과 관계없이 효력을 가지며, 계약 초기부터 신청할 수 있다. 다만 제소전 화해의 창설적 효력은 당사자 간에 다투어졌던 권리관계에만 미치고, 다투지 않았던 사항이나 화해의 전제로서 양해한 사항에는 미치지 않는다는 점도 함께 알아둘 필요가 있다.
강행규정 위반은 무효 — 임차인 보호 장치
조서 내용이 상가건물 임대차보호법 등 강행법규에 위반되는 경우 법원이 보정명령을 내리거나 화해 성립 자체를 기각할 수 있다. 특히 임차인의 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 원천적으로 박탈하는 조항은 상가건물 임대차보호법 강행규정 위반으로 화해조서에 담을 수 없다. 다만 강행법규 위반 사항이 담긴 상태로 성립되었다면 기판력이 발생해 그 내용을 뒤집기 어려운데, 현재 법원은 이러한 조항을 쉽게 받아들이지 않는 추세다.
계약 갱신 시 재정비 필요
임대차 계약이 갱신될 때는 기간, 차임 등 변경된 계약 내용을 반영해 화해조서를 재정비하는 것이 안전하다. 또한 현장의 사업자가 화해조서상 임차인 명의자가 아니거나 점유자가 다른 경우, 임대인은 즉시 명도집행을 할 수 없고 승계집행문 부여 절차를 거쳐야 한다.
상가 자리를 볼 때 유동인구나 경쟁 점포수부터 눈에 담게 된다는 사장님들을 종종 봅니다. 그런데 제소전화해처럼 계약서 이면에 붙는 서류는 계약 도장을 찍을 때가 되어서야 알게 되는 경우가 많다고 하더군요. 계약 조건 못지않게, 화해조서 요구 여부와 그 내용도 계약 전에 미리 확인해두시길 권합니다.
| 구분 | 명도소송 | 제소전화해 |
|---|---|---|
| 소요 기간 | 통상 6개월~1년 이상 | 2~3개월~평균 6개월 내 |
| 절차 지연 요인 | 송달불능 등으로 지연 가능 | 해당 절차 회피 가능 |
| 강제집행 | 판결 확정 후 가능 | 화해조서만으로 즉시 신청 가능 |
| 비용 | 소송 비용 | 법무법인 수임료(지역·법무법인별 편차 큼) |
불복 절차
적법하지 않게 집행문이 발급된 경우, 청구이의·집행문부여이의·집행에 관한 이의 등 불복절차를 통해 명도집행을 중단시킬 수 있다. 제소전 화해를 진행할 때는 법무법인에 별도의 수임료를 지급해야 하며, 그 비용은 지역·빌딩·법무법인에 따라 편차가 크다는 점도 미리 알아두는 게 좋다.
제소전화해조서가 있으면 무조건 명도소송 없이 쫓겨날 수 있나요?
계약 해지 사유가 발생하면 화해조서만으로 즉시 강제집행 신청이 가능하다. 다만 강행법규 위반 조항은 애초에 조서에 담을 수 없고, 부당한 집행에는 불복절차도 있다.
계약갱신요구권을 포기하는 조항도 화해조서에 넣을 수 있나요?
아니다. 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 원천적으로 박탈하는 조항은 상가건물 임대차보호법 강행규정 위반으로 담을 수 없다.
계약을 갱신하면 화해조서도 새로 써야 하나요?
그렇게 하는 것이 안전하다. 기간, 차임 등 변경된 계약 내용을 반영해 화해조서를 재정비해야 한다.
명도소송보다 확실히 빠른가요?
통상 6개월~1년 이상 걸리는 명도소송과 달리, 제소전 화해는 2~3개월에서 평균 6개월 내에 마무리될 수 있다.
부당하게 집행문이 발급되면 어떻게 하나요?
청구이의, 집행문부여이의, 집행에 관한 이의 등 불복절차를 통해 명도집행을 중단시킬 수 있다.
제소전화해는 비용이 얼마나 드나요?
법무법인에 별도의 수임료를 지급해야 하며, 비용은 지역·빌딩·법무법인에 따라 편차가 크다.