- 상가건물 임대차보호법상 임대료 인상 한도는 5%이며, 차임뿐 아니라 보증금 증액에도 동일하게 적용된다.
- 증액 청구는 직전 증액 또는 계약 체결일로부터 1년 이내에는 할 수 없고, 임대인이 임차인 동의 없이 일방적으로 올릴 수도 없다.
- 다만 환산보증금이 지역별 기준(서울 9억원)을 넘거나 계약 종료 후 새로 맺는 재계약이면 5% 제한이 적용되지 않는다.
5% 상한은 무엇을 묶는가
상가건물 임대차보호법은 임대료 인상 한도를 5%로 정하고 있다. 여기서 놓치기 쉬운 부분이 있는데, 이 5% 한도는 월세(차임)에만 걸리는 것이 아니라 보증금 증액에도 똑같이 적용된다. 월세를 그대로 두고 보증금만 크게 올리는 방식으로 상한을 피할 수는 없다는 뜻이다.
또 하나, 증액 청구에는 시간 제한이 있다. 직전 증액 또는 임대차 계약 체결일로부터 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없다. 계약하고 몇 달 만에 올려달라는 요구는 그 자체로 요건에 맞지 않는다. 뒤집어 말하면 계약을 1년 단위로 맺는 것도 가능하고, 법정 요건을 갖추면 1년마다 5% 인상을 요구할 수 있다.
5%가 적용되지 않는 두 가지 경우
5% 상한을 믿고 있다가 낭패를 보는 지점이 여기다. 아래 경우에는 이 제한이 걸리지 않는다.
| 상황 | 5% 제한 |
|---|---|
| 계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우 | 적용됨 |
| 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차 | 적용됨 |
| 환산보증금이 지역별 기준 초과(서울 9억원 초과) | 적용 안 됨 |
| 계약 기간이 완전히 종료된 뒤 새로 맺는 재계약 | 적용 안 됨 |
| 관리비 | 적용 안 됨(차임이 아님) |
환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더해 계산한다. 예를 들어 보증금과 월세 구조에 따라 이 값이 서울 기준 9억원을 넘으면 5% 제한 대상에서 빠진다. 내 계약이 어느 쪽인지는 계산해봐야 알 수 있으므로, 임대료 인상 통보를 받았다면 환산보증금부터 계산해보는 것이 순서다.
재계약도 주의할 대목이다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우에는 5% 제한이 그대로 적용되지만, 계약 기간이 완전히 끝난 뒤 새로 체결하는 재계약에는 적용되지 않는다. 참고로 갱신을 요구할 수 있는 시기와 임대인이 거절할 수 있는 사유는 따로 정리해 두었으니 상가 계약갱신요구권 편을 함께 보면 도움이 된다.
임대인이 통보만으로 올릴 수는 없다
“다음 달부터 얼마로 올리겠다”는 통보를 받았다고 해서 그대로 확정되는 것은 아니다. 임대인은 임차인의 동의 없이 일방적으로 임대료를 인상할 수 없다. 임차인이 동의하지 않으면 임대인은 소송을 통해 인상 사유를 입증하고 판결을 받아야 한다.
물론 임대인 쪽에도 근거는 있다. 증액을 위한 정당한 사유에는 조세·공과금·그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동 등이 포함된다. 다만 그 사유가 있다는 주장만으로 금액이 바로 바뀌지는 않고, 동의 또는 판결이라는 절차를 거쳐야 한다는 점이 핵심이다.
상가 자리를 두고 상담하다 보면, 인상 통보를 받은 순간 무조건 따라야 하는 줄 알고 그대로 올려 내시는 사장님들을 종종 봅니다. 통보는 요구일 뿐 확정이 아니라는 점부터 확인하시길 권합니다.
이미 5%를 넘겨 냈다면
모르고 초과분을 지급했더라도 되돌릴 길이 있다. 임차인이 법정 한도인 5%를 초과해 지급한 임대료 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다. 다만 앞서 본 것처럼 애초에 5% 제한이 적용되지 않는 계약(환산보증금 초과, 재계약 등)이라면 초과분이라는 개념 자체가 성립하지 않으므로, 내 계약이 제한 대상인지부터 확인해야 한다.
관리비는 별개다
임대료를 5%만 올린다고 해놓고 관리비를 크게 올리는 경우가 있다. 관리비는 차임에 해당하지 않으므로 상가건물 임대차보호법의 5% 인상 제한 대상이 아니다. 다만 관리비는 2026년 5월부터 세부 내역을 요구할 수 있게 됐으므로, 근거 없이 오른 것인지 확인할 수단은 생겼다. 자세한 항목 구분은 상가 관리비 14개 항목 편에 정리해 두었다.
보증금을 월세로 돌릴 때
보증금을 월세로 전환하자는 제안을 받는 경우도 있다. 이때 적용되는 전환율 한도는 연 12% 또는 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율이다. 기준금리에 따라 상한이 움직이므로, 제안받은 전환율이 이 범위 안에 있는지 계산해봐야 한다.
분쟁이 생기면
당사자끼리 정리가 안 되면 곧바로 소송으로 갈 필요는 없다. 지자체에 설치된 상가임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있는데, 신청 비용이 없고 조정 기간은 통상 60일 이내다. 비용과 시간 면에서 먼저 시도해볼 만한 창구다.
한 가지 더, 임대인이 부당한 임대료 인상 요구를 거부하는 임차인에게 불이익을 주거나 위협하는 경우에는 불법행위에 대한 손해배상을 청구할 수 있다.
임대료 5% 제한은 모든 상가에 적용되나요?
아니다. 환산보증금이 지역별 기준(서울 9억원)을 초과하는 임대차에는 5% 제한이 적용되지 않는다.
보증금만 올리는 것도 5% 제한을 받나요?
그렇다. 5% 한도는 차임뿐 아니라 보증금 증액에도 동일하게 적용된다.
계약한 지 6개월 됐는데 올려달라고 합니다.
직전 증액 또는 임대차 계약 체결일로부터 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없다.
재계약할 때도 5%만 올릴 수 있나요?
계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우에는 5% 제한이 적용되지만, 계약 기간이 완전히 종료된 후 새로 체결하는 재계약에는 적용되지 않는다.
모르고 5%보다 많이 냈어요.
법정 한도인 5%를 초과해 지급한 임대료 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다.
관리비를 크게 올렸는데 이것도 5% 제한에 걸리나요?
관리비는 차임에 해당하지 않아 5% 인상 제한 대상이 아니다. 다만 세부 내역을 요구해 근거를 확인할 수는 있다.